4153 Reinach
Sanieren bis 2028, Steuern sparen. Danach nicht mehr.
Am 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert abgeschafft. Damit entfallen die Steuerabzüge für Unterhalts- und Sanierungskosten auf Bundesebene. Wer sein Flachdach vor 2029 saniert, profitiert ein letztes Mal vom Steuervorteil – und ab CHF 40/m² zusätzlich vom Förderbeitrag des Kantons.
*Beispielwert, abhängig vom Grenzsteuersatz
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Hauseigentümer in der Schweiz heute auf ihr selbstbewohntes Wohneigentum versteuern müssen. Die Idee dahinter: Wer im eigenen Haus wohnt, spart sich die Miete – dieser Vorteil wird steuerlich wie Einkommen behandelt.
Im Gegenzug dürfen Eigentümer heute noch Unterhalts- und Sanierungskosten von den Steuern abziehen – zum Beispiel die Kosten einer Dachsanierung, einer Fassadendämmung oder eines Heizungsersatzes.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 entfällt beides: kein fiktives Einkommen mehr – aber auch keine Abzüge für Sanierungen auf Bundesebene. Damit wird das Sanieren ab 2029 steuerlich teurer.
Was ändert sich ab 2029?
Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Per 1. Januar 2029 tritt die Reform in Kraft. Das bedeutet: Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer müssen kein fiktives Einkommen mehr versteuern – im Gegenzug entfallen aber auch wichtige Abzüge.
Konkret: Bei der direkten Bundessteuer können Unterhalts- und Sanierungskosten ab 2029 nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Wer also eine Dachsanierung, Fassadendämmung oder andere energetische Massnahme plant, sollte diese bis zum 31. Dezember 2028 abschliessen, um den Steuervorteil noch zu nutzen.
Ein Beispiel aus der Praxis
Familie Müller, Riehen — Einfamilienhaus mit 140 m² Flachdach
→ Geplante Dachsanierung im Jahr 2027
- Sanierungskosten
- CHF 48'000
- Steuerersparnis (Grenzsteuersatz 30 %)
- – CHF 14'400
- Förderbeitrag Kanton Basel-Stadt
- – CHF 5'600
- Effektive Kosten
- CHF 28'000
Würde dieselbe Sanierung erst 2029 erfolgen, fiele der Bundes-Steuerabzug von CHF 14'400 weg. Der kantonale Förderbeitrag bliebe – die effektiven Kosten lägen damit bei CHF 42'400 statt CHF 28'000. Differenz: CHF 14'400 aus eigener Tasche.
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Unverbindliche Schätzung. Tatsächliche Ersparnis abhängig von Kanton, Steuersituation und Art der Sanierung. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.
Was Sie bis 2028 noch absetzen können
Bis 31.12.2028 noch abzugsfähig:
- Dachsanierung und Wärmedämmung
- Fassadensanierung
- Fenster- und Türenersatz
- Spengler- und Dachdeckerarbeiten
- Energetische Sanierungen
- Reparaturen und Unterhalt
- Werterhaltende Massnahmen aller Art
Ab 1.1.2029 nicht mehr abzugsfähig (Bundessteuer):
- Unterhaltskosten für selbstbewohntes Wohneigentum
- Sanierungskosten (auch werterhaltend)
- Energiesparmassnahmen (Bundesebene)
- Rückbaukosten
- Pauschalabzug von 10–20 %
Hinweis: Auf kantonaler Ebene können einzelne Abzüge (insbesondere für energetische Sanierungen) bis 2050 weitergeführt werden. Wie Ihr Wohnkanton die Reform umsetzt, klären Sie am besten mit Ihrem Treuhänder oder Ihrer kantonalen Steuerverwaltung.
Die letzten drei Sanierungs-Jahre
Heute
Volle Abzüge gelten noch. Planung mit Vorlauf empfohlen, da die Nachfrage nach Handwerkerleistungen ab 2027 stark steigen wird.
Planung
Idealer Zeitpunkt für die Auftragsvergabe. Wer 2027 plant, kann 2028 sauber ausführen und alle Belege rechtzeitig sammeln.
Letztes Jahr
Letzte Möglichkeit für den vollen Steuerabzug auf Bundesebene. Rechnungen müssen vor dem 31.12.2028 ausgestellt sein, sonst entfällt der Abzug.
Neue Regel
Eigenmietwert fällt weg, Abzüge auf Bundesebene entfallen. Kantonale Sonderregelungen je nach Kanton möglich.
Unsere Empfehlung als Flachdach-Spezialist
Aus über hundert Jahren Erfahrung in Basel, Baselland und der Nordwestschweiz sehen wir klar: Wer bis 2028 sanieren möchte, sollte jetzt mit der Planung starten. Hier sind drei Gründe.
Frühzeitige Planung
Eine seriöse Dachsanierung braucht Vorlauf: Beratung, Offerte, ggf. Förderantrag (vor Baubeginn!), Baubewilligung. Vom ersten Gespräch bis zum fertigen Dach vergehen in Basel und Baselland typischerweise 6–9 Monate.
Steigende Nachfrage
Banken und Branchenverbände rechnen mit einem starken Sanierungs-Schub bis 2028. Wer früh plant, sichert sich Kapazitäten und stabile Preise. Wer Ende 2028 noch sucht, muss mit Engpässen rechnen.
Doppelt sparen
Steuerabzug und Förderbeitrag lassen sich kombinieren. Wer beides nutzt, kann bei einer Standard-Dachsanierung mehrere tausend Franken sparen. Wir zeigen Ihnen, wie das bei Ihrer Liegenschaft konkret aussieht.
Hinweis: Wir sind Handwerker, keine Steuerberater. Für die verbindliche Steuersituation konsultieren Sie bitte Ihren Treuhänder.
Häufige Fragen zur Sanierung bis 2028
Was ist der Eigenmietwert genau?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer auf ihr selbstbewohntes Wohneigentum versteuern müssen – als Ausgleich dafür, dass sie keine Miete zahlen. Im Gegenzug können sie heute Unterhalts- und Sanierungskosten von den Steuern abziehen. Beides entfällt ab 1. Januar 2029.
Wann tritt die Abschaffung des Eigenmietwerts in Kraft?
Am 1. Januar 2029. Die Übergangsfrist läuft bis zum 31. Dezember 2028. Bis dahin gelten die bisherigen Regeln zur Wohneigentumsbesteuerung weiter.
Was passiert mit Sanierungskosten ab 2029?
Bei der direkten Bundessteuer sind Unterhalts- und Sanierungskosten für selbstbewohntes Wohneigentum ab 2029 nicht mehr abziehbar. Auf Kantonsebene können einzelne Abzüge für energetische Massnahmen bis 2050 weitergeführt werden, je nach Kanton.
Wann müssen die Sanierungsarbeiten fertig sein, um den Abzug noch zu erhalten?
Massgebend ist das Rechnungsdatum. Wer den Steuerabzug noch nutzen möchte, sollte die Rechnung spätestens am 31. Dezember 2028 ausgestellt und idealerweise auch bezahlt haben. Werterhaltende Massnahmen sind im Jahr der Ausführung abzugsfähig.
Kann ich Förderbeitrag und Steuerabzug kombinieren?
Ja. Der Förderbeitrag des Kantons (siehe Seite zur Einzelbauteilsanierung) und der Steuerabzug bei Bund und Kanton schliessen sich nicht aus. Wer beides nutzt, kann bei einer typischen Dachsanierung mehrere tausend Franken sparen.
Was sind werterhaltende vs. wertvermehrende Massnahmen?
Werterhaltende Massnahmen sind Sanierungen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen (z.B. neue Dachabdichtung, Ersatz alter Dämmung). Sie sind voll abzugsfähig. Wertvermehrende Investitionen (z.B. Aufstockung, neue Dachterrasse) sind nicht oder nur teilweise abziehbar. Eine saubere Aufteilung in der Offerte ist wichtig – wir unterstützen Sie dabei.
Steigen die Preise bis 2028?
Sehr wahrscheinlich ja. Banken und Branchenverbände rechnen mit einem starken Sanierungs-Schub bis Ende 2028, was zu höherem Auftragsvolumen und steigenden Preisen führen kann – gerade in Basel, Baselland und der Nordwestschweiz, wo die Nachfrage nach Dachsanierungen ohnehin hoch ist. Wer früh plant und beauftragt, sichert sich stabile Konditionen.
Brauche ich für die Sanierung einen Steuerberater?
Für die Sanierung selbst nicht – dafür sind wir da. Für die optimale steuerliche Geltendmachung empfehlen wir Ihnen aber, mit Ihrem Treuhänder oder Ihrer kantonalen Steuerverwaltung Rücksprache zu halten. Wir liefern Ihnen eine klar strukturierte Offerte und Rechnung, die sich sauber abziehen lässt.
Warum mit A+B Flachdach?
Seit über hundert Jahren sanieren wir Flachdächer in Basel, Baselland und der Nordwestschweiz. Wir liefern strukturierte Offerten und Rechnungen, die sich sauber von den Steuern abziehen lassen, und beraten Sie ehrlich, was sich vor 2029 noch lohnt.
Hinweis zur steuerlichen Beratung
Diese Seite dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die A+B Flachdach AG ist Handwerksunternehmen und keine Steuerberatungsfirma. Für eine genaue Berechnung Ihrer persönlichen Steuerersparnis wenden Sie sich bitte an Ihren Treuhänder oder Ihre kantonale Steuerverwaltung.
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Umsetzung bis 31.12.2028
Wir koordinieren den Förderantrag (Papierkram übernehmen wir) und führen die Sanierung termingerecht aus. Rechnung noch im Steuerjahr 2028.
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